Jak se počítá výnos investičního bytu
Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou — rychlé srovnání bytů mezi sebou, nic víc. Čistý výnos odečte náklady, které platí majitel: fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí, údržbu, správu a měsíce bez nájemníka, a dělí celkovou investicí včetně poplatků a vybavení.
S hypotékou je důležitější cash flow — kolik vám po splátce a dani měsíčně zbude, nebo kolik doplatíte — a výnos vlastních peněz (IRR): roční zhodnocení všeho, co do bytu vložíte na začátku i průběžně, včetně čistého výtěžku z prodeje. Právě to se dá férově porovnat s jinou investicí.
Hypotéka na investiční byt od dubna 2026
Od 1. 4. 2026 ČNB doporučuje u úvěrů na nemovitost k pronájmu (a na třetí a další nemovitost) úvěr nejvýš 70 % hodnoty a všechny dluhy nejvýš 7násobek ročního čistého příjmu. Výjimky neplatí, ani 90 % pro mladé do 36 let. Za investiční se úvěr považuje, když pronájem uvedete, když banka počítá s nájmem z kupovaného bytu, nebo když kupujete třetí byt. Budoucí nájem banky do příjmu počítají jen zčásti a obvykle jen s nájemní smlouvou. Kolik si můžete půjčit podle příjmu, spočítá i kalkulačka maximální hypotéky.
Daň z pronájmu bytu: paušál, nebo skutečné výdaje
Nájem se daní 15 % (23 % z části celkového základu nad 1 762 812 Kč v roce 2026), sociální ani zdravotní pojištění se z něj neplatí. Výdaje uplatníte buď paušálem 30 % — ten už obsahuje i úroky a odpisy — nebo skutečně: úroky z hypotéky, odpisy, fond oprav, daň z nemovitých věcí, pojištění, opravy a správu.
Byt se odepisuje 30 let (5. odpisová skupina): 1,4 % v prvním roce, pak 3,4 % ročně, a to jen ze stavby bez podílu na pozemku. U bytu na hypotéku tak skutečné výdaje obvykle převýší nájem a daň vychází nulová. Pozor ale na ztrátu: od mzdy ji odečíst nejde (od podnikání a jiného pronájmu ano) a za pět let propadne. Zaměstnanci se proto vyplatí uplatňovat odpisy jen do výše zisku — zbytek počká. A při prodeji do 10 let se uplatněné odpisy zdaní zpátky, takže je někdy lepší je neuplatňovat vůbec. Kalkulačka spočítá obě cesty.
Prodej investičního bytu a daň
Byt koupený od roku 2021 prodáte bez daně až po víc než 10 letech od podání návrhu na vklad (dřív koupené po 5 letech). Při dřívějším prodeji se zdaní zisk — a protože výdajem je jen zůstatková cena po odpisech, zdaní se zpátky i všechny odpisy, které jste mezitím uplatnili. U bytu za 5 milionů jde o statisíce korun. Posuvníkem „Prodej za“ v kalkulačce uvidíte, kolik stojí prodat o rok dřív.
Jaký výnos je dnes normální
Hrubý nájemní výnos 2026 (dopočet z Deloitte Rent Index Q2 2026 a realizovaných cen ČSÚ):
- Praha 3,5–3,8 %, Brno 3,6–4,2 %
- Plzeň, Hradec Králové, České Budějovice kolem 4,4 %, Pardubice, Olomouc, Liberec, Zlín 4,6–4,8 %
- Ostrava 4,3–4,5 %, Mladá Boleslav 4,5–5,5 %
- Karlovy Vary a Ústí nad Labem 4,8–5,7 %
ČNB odhaduje, že ceny bytů jsou nadhodnocené zhruba o třetinu. Růst z let 2015–2025 (kolem 10 % ročně, za klesajících sazeb) proto nedává smysl brát jako výchozí — kalkulačka počítá se 3 % a doporučujeme vyzkoušet i 1 %. Jak se výnos mění s inflací, ukáže kalkulačka inflace, srovnání s pravidelným investováním investiční kalkulačka.
Na co kalkulačky výnosu z pronájmu zapomínají
- Ztráta z pronájmu se nedá odečíst od mzdy — jen od dalších příjmů z nájmu nebo z prodeje, a do pěti let.
- K paušálu 30 % už nejde přičíst úroky. A úroky z investičního bytu nejdou odečíst jako u vlastního bydlení (§ 15).
- Odpisy jen ze stavby, ne z pozemku — a ne 3,33 % ročně, ale 1,4 % a pak 3,4 %.
- Prodej do 10 let zdaní zpátky i odpisy. A přesně po 10 letech se ještě daní.
- Fond oprav platí majitel, nájemníkovi ho přeúčtovat nejde. Zálohy na služby nejsou příjem.
- Splátka jistiny není náklad — snižuje dluh. Kdo ji počítá jako ztrátu, byt podceňuje; kdo vynechá náklady a daně, přeceňuje ho.
- Od dubna 2026 banky na investiční byt půjčují nejvýš 70 % hodnoty, ne 80 ani 90 %.