Kolik si můžu půjčit na hypotéku 2026 (a jak si půjčit víc)

Než si vyberete byt nebo dům, je dobré vědět, kolik vám banka vůbec půjčí. Výše hypotéky se neodvíjí od toho, co chcete, ale od vašeho příjmu, vlastních zdrojů a tří ukazatelů. Tady je, jak to v roce 2026 funguje — a co udělat, abyste si půjčili víc.

Tři čísla, podle kterých banka rozhoduje

Maximální výši hypotéky určují tři ukazatele:

• DSTI (poměr splátek k příjmu) — všechny vaše měsíční splátky včetně nové hypotéky by neměly přesáhnout zhruba 45 % čistého měsíčního příjmu.
• DTI (poměr dluhu k příjmu) — celkové zadlužení obvykle do zhruba 8,5násobku čistého ročního příjmu.
• LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) — banka půjčí maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, žadatelům do 36 let na vlastní bydlení 90 %.

Důležité: od roku 2024 má ČNB ukazatele DSTI a DTI deaktivované — nejsou závazným limitem. Banky je ale v praxi dál používají při posuzování bonity. Závazné zůstává jen LTV. Orientační výpočet si uděláte v kalkulačce kolik si můžu půjčit.

Kolik příjmu potřebujete na konkrétní hypotéku

Při 30leté splatnosti a sazbě kolem 4,7 % platí orientačně:

• Na hypotéku 3 miliony Kč potřebujete čistý příjem domácnosti zhruba 35 000 Kč.
• Na 4 miliony Kč přibližně 46 000 Kč.
• Na 5 milionů Kč přibližně 58 000 Kč.

Do příjmu se počítají příjmy všech žadatelů dohromady. U zaměstnanců se vychází z čisté mzdy (spočítáte v mzdové kalkulačce), u OSVČ obvykle z daňového přiznání — každá banka jinak.

Kolik potřebujete vlastních peněz

Kvůli limitu LTV potřebujete část ceny z vlastních zdrojů. Při LTV 80 % to je minimálně 20 % hodnoty nemovitosti, žadatelé do 36 let na vlastní bydlení vystačí s 10 %.

U bytu za 5 milionů to je rozdíl mezi 1 milionem a 500 tisíci vlastních peněz. Počítejte navíc s rezervou na poplatky, daň a vybavení — banka je do akontace nezahrne.

6 způsobů, jak si půjčit víc

• Vyšší akontace. Víc vlastních zdrojů uvolní limit LTV a často i sníží sazbu.
• Delší splatnost. Nižší měsíční splátka znamená vyšší kapacitu podle DSTI — z 25 na 30 let si půjčíte výrazně víc.
• Splaťte jiné úvěry. Kreditní karty, kontokorenty a spotřebáky snižují DSTI i DTI, i když je zrovna nečerpáte.
• Přidejte druhého žadatele. Společný příjem zvedne kapacitu — partner, rodič nebo sourozenec.
• Doložte všechny příjmy. Bonusy, nájem, rodičovský příspěvek — některé banky je uznají, jiné ne.
• Porovnejte víc bank. Liší se v posuzování bonity i v sazbě — rozdíl bývá řádově statisíce za dobu fixace.

Časté chyby, které vás připraví o hypotéku

• Necháte si těsně před žádostí schválit kreditku nebo koupíte auto na úvěr — sníží to vaši bonitu.
• Spoléháte na jednu banku místo porovnání nabídek.
• Zapomenete na rezervu nad rámec akontace a nemáte z čeho zaplatit poplatky.
• Neřešíte pojištění schopnosti splácet — výpadek příjmu pak ohrozí celou hypotéku (viz životní pojištění).

Skutečnou výši hypotéky posuzuje každá banka individuálně. Nezávislý poradce porovná nabídky více bank najednou, spočítá reálnou bonitu a najde nejnižší sazbu — bez poplatků pro vás.